[写真・執筆=クァク・チャンソク都市と空間の代表]
今後5年間予想される不動産市場のトレンド10を紹介する。
まず、中大型マンション（アパート）の希少価値の浮上だ。ここ数年間、中大型（広い）マンションの伝貰（チョンセ・借り手が家賃を払う代わりに、 契約時に住宅価格の5～8割程度の保証金を払う制度）金の上昇率が、中小型マンションに比べて高い割合を示している。過去10年間、中大型マンションの供給が大幅に減り、今年に入ってからは売買価格の上昇率においても、中大型のほうが強気を見せている。税金規制による、いわゆる「投資価値が高い1住宅」を好む現象は、中大型マンションの希少性を浮き彫りにするだろう。
第二に、首都圏のマンション価格の同期化（ギャップ埋め）だ。最近、ソウルのマンション価格が天井知らずに上昇し続ける反面、外郭地域のマンション価格はこれといった変動がない。よく、市場の両極化と差別化が大きな影響を与えていると分析しているが、2019年下半期以降からは首都圏マンションの入居物量が減少したら、都心と郊外のギャップを埋める現象がはっきり現れると思う。
第三に、ワンルーム型住宅と都市型生活住宅の没落だ。家賃を希望する引退世代のニーズに合致する住居型オフィステル（ホテル＋オフィスという意味のワンルーム）多衆住宅の供給が適正水準を超えている。それに、政府の主導で駅勢圏青年住宅などの供給も予定されている。駐車場が不足し、立地が悪いワンルームの価格競争力はどんどん低下していくだろう。
第四は、新都市の復活だ。2011年以降、新規宅地の供給がほとんど途絶えており、今後、交通が悪くない新都市や宅地開発地区の希少性が浮上する見通しだ。GTXなど、出退勤時の交通に画期的な変化が起きれば、最も大きな恩恵を受けるところは、基盤施設と便宜施設がよく揃った新都市の宅地地区になる見通しだ。
第五は、地方と首都圏住宅価格の両極化現象だ。2009年から2016年までは地方の住宅価格が上がったとすると、2015年以後は首都圏の上昇ムードが始まった。世界的にも住宅価格の上昇ムードは大体7～9年間は持続する傾向があるので、しばらくの間、地方と首都圏の両極化現象が現れかねない。
第六は、売物件数と取引の量の減少だ。今年4月から譲渡所得税重課税が実施され、多住宅所有者が売却しようとする物件が激減している。1住宅所有者たちも、周辺のマンション価格が上昇してしまい、他のマンションに乗り換えるのが難しいため、物件がなかなか見つからない状態だ。税制恩恵を狙った住宅賃貸事業者が増えて、売物の量はさらに減少した。過去3年間の取引が持続的に増加したなら、今後数年間は物件不足による取引の減少が予想される。
第七に、伝貰金率の下落傾向が続いていることだ。ソウルのマンションの伝貰保証金率が、2016年7月に75%というピークを記録した後、下がり続けている。伝貰価格は大きな変動がないものの、売買価格の上昇が広がって現れた現象だ。過去30年を振り返ってみると、伝貰金率の変動推移が7～8年を周期に変わるため、今後5～6年間は伝貰金率が持続的に下落する可能性が高いとみられる。
第八に、駅勢圏の概念の拡張だ。電車駅から500m以内の、徒歩7～8分程度を駅勢圏と呼ぶ。駅勢圏であればあるほど住宅価格がさらに高い。しかし、今後の駅勢圏は広まる可能性がある。電車からバスに乗り換えて7～8分であれば、距離で計算したときは2キロ程度になり、乗換費用も変わらないからだ。重要なのは距離ではなく、時間と費用だ。
第九は、地下街の浮上である。モノのインターネット時代を迎えて商圏の両極化が予想される。商店街が密集され、1年中利用できる商圏に需要層が集まる現象が起き、地下商店街の開発が拡大されるとみられる。
最後にリモデルリングとインテリア市場の拡大だ。1990年代以降に建設したマンションは入居30年に近くなる。これらは既存の高い容積率のため、再建築の事業性がうまく出ない。家を買って新たに入居する家主は新しくインテリアをする傾向が増え、住宅価格が高い地域ではリモデリングも活発に試みられるだろう。
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