[クァク・チャンソクのコラム] 今秋、不動産市場に現れる現象

양정미 기자

登録 : 2018-10-02 15:10 | 修正 : 2018-10-02 15:22

[写真・執筆=クァク・チャンソク都市と空間代表]


不動産市場で秋夕(チュソク・旧盆)以降の買収の問い合わせが途絶え、住宅市場が極度の低迷に陥った。秋夕の直前に出た「9・13対策」と「9・21対策」など、政府が2回にわたって発表した不動産対策が効果を発揮したのか、そうではなければ、秋夕以降の伝統的な取引非需要期が始まったせいなのか、まだはっきり分からない。

過去、参与政府時代にも引越しシーズンに住宅価格が上昇し、引越しシーズンが終わるごろに不動産対策が出ると非需要期が始まり、市場が低迷した経験がある。そして、3~4ヵ月後再び引越しシーズンが始まると、必ず住宅価格が再び引き上がったことがある。

2回にわたって政府が発表した不動産対策は、総合不動産税の強化と住宅賃貸事業者の税制恩恵の縮小、多住宅者などに対する融資規制及び長期的な供給拡大政策で要約できる。

この中で市場に直ちに大きな影響を与えられる対策は、総合不動産税の強化だ。今後、公示価格を高め、公正市場価格割合も高めるだけでなく、税率も一緒に高めたため高価住宅所有者の負担が2~3倍大きくなった。

昨年「8・2不動産対策」で施行された譲渡所得税重課税は、人気地域の投機地域の売り注文減少につながり、投機地域ほど住宅価格がさらに急騰する逆効果を招いてしまった。取引税重課による売り物の減少の影響で、これまで住宅価格が上がった場合、総合不動産税の引き上げに負担を大きく感じている高価住宅保有者の売り物が市場に出るなど、江南や高価住宅市場には一部急な売りによる価格の下落が予想される。

また、多住宅者に対する融資規制で、これまで伝貰(チョンセ)資金貸し出しなどを通じて行われたいわゆる「ギャップ投資」も減るしかない。総合不動産税に負担を感じている多住宅者は、もっと強力な規制が出る前に保有している住宅を賃貸事業で登録する件数も増えるものと見られる。

新たな新都市を含めて新規住宅30万世帯を供給するという国土交通部の発表は、住宅購入の余力がある無住宅者の買いを鎮め、今後出る分譲物量に対する関心を高めるものと予想される。しかし、新都市開発は4~5年以上の長期的に行われるしかないので、住宅市場の低迷期と重なる可能性が高いとみられる。

一方、買収需要が減っただけに、伝貰の需要増加につながって都心中心の伝貰難は多少加速化されるはずだ。反面、入居の物量が多い京畿(キョンギ)・仁川(インチョン)圏の伝貰の保証金は依然として軟調傾向が続くと予想される。

総合不動産税や融資規制に対する負担が少ない首都圏の非規制地域の住宅売買価格は、これまでの劣勢から脱して強持ち合い(少し相場が高くなる)の傾向を見せる可能性が高い。投機地域など規制に対する非規制地域の風船効果(需要が集まる)が一部地域で現れると予想される。

ソウル地域は全般的に出物も足りないし、買いの勢いも足りないため、急激な取引量の減少現象が現れている。江南圏は弱含み、江北地域は少し相場が高くなる傾向を見せており、このような現像は3~4ヶ月間続く可能性が大きくなった。

10月以降は分譲される物量が増加して、安い分譲価格で分譲熱気が高まるだろう。数百対1の請約競争率が出て、マンション(アパート)を代わりにするアパテル(apatel・アパート+オフィステル)の分譲も増えるだろう。

上半期に持ち越された再建築や再開発の移住が増え、周辺地域の伝貰価格を刺激することになり、土地補償金が増える地域の周辺では、土地価格の上昇や一部の資金の住宅市場への流入も行われると予測できる。

また、これまで供給が不足した中大型マンションの伝貰の保証金と売買価格の価格が徐々に上がり始め、新築の駅勢圏とロイヤル階を探していた需要者が、 駅勢圏ではない中古マンションやロイヤル階ではないところに少しずつ移動する現像も徐々に現われる時期になるだろう。
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