[チェ・ミンソンのコラム] 都市不動産の改善を通じてコロナ感染拡大を防ぐことができる

양정미 기자

登録 : 2021-01-11 14:17 | 修正 : 2021-01-11 14:17

[写真・執筆=Delco Realty Groupのチェ・ミンソン代表]


ビルでの健康と安全は必ず確保しなければならない命題であり、コロナに勝つ決定的・差別的方法だ。不動産を実質的に変化させて伝染病を防ぐのは、人類史上初の挑戦でもある。挑戦するためには、投資が必要である。そして、あらゆる形態の建物に関する利害関係者(会社、職員、顧客、使用者など)に安全を感じさせるような確信を与えることは、さらなる挑戦課題である。これは歴史的命令であり、不動産産業が必ず解決しなければならない宿題だ。ULIは最近の調査で、米国人の82%が不動産において健康と福祉が最も重要であるとの回答結果を発表し、コロナから安全な都市不動産を作るための様々な提案をしている。

コロナでシャットダウンした米国のすべての商業用不動産は昨年10月中旬に大々的に再オープンした。しかし、出勤するオフィスの職員数と顧客数がコロナ以前の水準に回復できずにいる。各会社も職員の帰還に悩んでいる。オフィスの安全が確信できず、在宅ワークという代案があるためだ。ワシントンDCダウンタウンの統計みよると、昨年夏に16万7000人のダウンタウン労働者のうち95%が在宅ワークをし、8800人の職員だけが出勤した。ショッピングセンターやレストランも同様で、多くの買い物客やレストランの顧客が今も回復していない。オンライン食堂予約サービス会社のオープンテーブル(OpenTable)によると、米レストランの8割が昨年9月末に再オープンしたが、売り上げは前年比41%も減少した。店舗への来店客数は少しずつ増えているが、消費者の大半はEコマースや宅配、テイクアウトを選択している。米国も韓国のように空間使用を一部禁止し、収容人数の制限、マスクの使用などを義務づける一方、州ごとにコロナ拡散禁止政策を取っている。

大衆が接近するすべての都市不動産(公共交通を含む)の清潔と安全に対する新たな基準が必要である。これは未来のさらなるウイルス出現にも備える歴史的課題でもある。米国の不動産は、コロナを大衆の健康改善の歴史的契機にしている。

プロップテックがビルに健康を与える手段として浮上している。正確なデータ確保と対応可能なプロップテック技術を使用し、健康で清潔な建物に生まれ変わらなければならないからだ。今すぐに必要な技術は、ビルの室内空気の清潔だ。最新HVAC(Heating, Ventilation, and Air-Conditioning. 暖房・換気・空調)システムを備えた新しいビルは競争力が高まる。新鮮な空気が室内にたくさん入ってくるほど健康に役立つ。外部の空気を浄化して紫外線で処理し、100%室内に引き込めば可能になる。一部の技術的な問題で省エネルギーと相反する点もあるが、改善していけばよい。ロビー、エレベーター、事務室、トイレなど全てのドアもタッチレス(touchless)にならなければならない。このためのセンサーやモバイルアプリのような技術開発が求められる。

コロナ以前から都市不動産は多くのプロップテック技術を活用して賃貸業務を改善してきた。このようなトレンドは、コロナによってより加速している。米国の賃貸マンションの場合、賃貸手続きをオンライン旅行予約プラットフォーム方式に変えている。さらに、周辺の不動産賃貸物件のコレクションを盛り込んで多様性を高める賃貸ハブプラットフォームのレベルにまで進んでいる。

建物内の健康のために人の行動を改善する技術が活用されている。スマートフォンアプリは、職員や顧客の行動を追跡し、社会的距離置き(ソーシャルディスタンス)を守るように知らせる。また、米国の大型ビルは伝染病専門医を採用したり契約を結んで入居会社が守るべき健康原則を作ったりもする。

建物内でのコロナ拡散を減らす健康安全は切迫した状況になっており、ビルは新規投資と追加維持費用をどこにどれだけ投資するかを決めなければならない。古いビルは費用負担がかさむ可能性がある。しかし、不動産はもともと事業の規模が大きい。そのため、コロナ安全投資は不動産開発や維持に投じられる全体予算のうち1~2%程度であればいい。不動産会社は競争に勝つ空間の確保が最終資産価値を高めるということを認識しなければならない。そして、どのような形態を採択するかは、各会社の事情によって決定すればいい。

すべては不動産内で安全と福利を強調するためだ。コロナは今、不動産産業が変化するきっかけとなっている。今、技術の採用をはばかると、不動産の競争で遅れをとることになる。ビルの安全のためのデザインと運営には、最高に清潔な空気質を持つという哲学がなければならない。それと同時に、全ての伝染病を守り抜く不動産は、その価値が一層に高まる。
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