[写真・執筆=チョ・スヨン公正な金融投資研究所長]
KB不動産の報告書によると、2021年にも全国の住宅売買価格は25%上昇し、02年以後最も高い上昇率を記録した。また5年間の上昇率がこの1年間現れたと評価した。新型コロナウイルス感染症（コロナ19）で経済活動が極度に萎縮したこの2年間、全国とソウルの住宅売買価格はそれぞれ24.5%上昇しており、首都圏は31.5%も上昇した。住宅産業研究院は、住宅価格の急騰原因は供給不足であり、このため22年にも住宅価格は上昇するだろうと見通した。
文在寅（ムン・ジェイン）政府は就任するやいなや、2017年6月19日から「住宅市場の安定的な管理」案を皮切りに22回の不動産対策を発表した。大韓民国の不平等と腐敗の源泉が数十年間推進してきた「不動産不敗神話」だったという政権理念で、政府はすべての政策的力量を不動産政策に集中した。政府は2020年まで需要抑制に重点を置いたが、効果はなかったため2021年の補欠・再選挙前後に慌てて供給政策に転換した。しかし、惨憺たる失敗だった。
住宅政策の失敗は、そのまま22年の大統領選挙の民心に影響を及ぼし、政権交代論を強化させた。政策の狙いとは裏腹に住宅価格の高騰が続くと、無住宅者、特に結婚を控えて住宅を購入しなければならない負担を抱えている若者らは挫折した。韓国不動産院の資料によると、22年2月基準のアパート（マンション）の平均住宅価格は、ソウルが約11億5000万ウォン、首都圏も約7億6000万ウォンに上る。住宅価格の約25%上昇は、首都圏のアパート基準でも1億5000万ウォンにもなる金額が急上昇したのだ。統計庁が発表した2020年12月、中位所得（242万ウォン）を受ける労働者が賃金の50%を10年間貯蓄しなければならない大きな金額だ。
このような深刻な状況は、20～30代の若者と共に親世代の60代以上の有権者にも子どもに不幸を受け継がせているという怒りを呼び起こしただろう。一方、不動産政策の失敗に次ぐ家計融資の引き締めも彼らを苦しませた。家計負債増加速度と金融不安定という名分があったが、家計融資の引き締めは0.73%票差の大統領選敗北に影響を与えた可能性が高い。肯定的な趣旨にもかかわらず、不動産政策はなぜ失敗したのだろうか？
第一に、無邪気な問題解決アプローチが韓国版「コブラ逆説（Cobra paradox）」をもたらした。22年、韓国の不動産問題は朴正熙（パク・チョンヒ）政権の江南（カンナム）開発神話の歴史的な拡張だ。江南開発は京釜高速道路という純粋な国家経済の動機から始まったが、政治資金づくりという政治的動機が結合し、不動産不労所得で経済勢力を糾合したことで、政治・経済的事件に変質した。1963～1977年の江南開発時代に地価が約1000倍に跳ね上がるのを全国民が目撃し、その後コロナ19までの不動産価格はさらに4回も急騰した。結局、不動産投機は道徳的には悪だが、最も効率的な富の増殖手段であり、経済・社会的成功の手段という国民的価値観が韓国社会を支配することになる。
第二に、一般財の姿と異なる住宅需要・供給の特殊性である。一般財貨に比べて住宅と土地の供給は極めて制限的だ。価格と数量を表示する2次元平面で、一般財貨は価格が増加すれば需要を満たすほど十分に供給量を増やせる上向きの曲線を描くが、もともと制限された供給量で不動産の供給曲線は垂直線に近い。特に国土が狭い大韓民国は面積が約10万㎢（個人5万㎢）に固定されており、宅地やアパートの供給が間欠的に続いているものの、国民は住宅をビットコインやゴールドのように総供給量が制限されている財貨であると考えている。このため、不動産供給が不足すれば、国民が感じる不安は急激に増加する。
一方、住宅需要は住宅供給よりも独特だ。伝統的な経済学的観点から、一般財の需要曲線は価格下落に伴って増加して下向きになる。しかし、住宅を所有していない無住宅者（または実際の需要者）は、一つの住宅を所有するために耐え難い融資負担など、いかなる犠牲も甘受する。住宅は生活の根拠地であり家庭を築く基盤であるだけに、無住宅者は住宅供給が足りないのではないかと常に将来を心配する。しかも、若者が家庭を築くためには世帯数の増加分だけ毎年固定的な住宅需要が発生する。そのため、無住宅者の需要曲線は垂直線に近く、毎年、世帯数が増加するたびに、需要曲線は右側に移動する。無住宅者の垂直需要曲線は垂直供給曲線と交差しにくく、慢性的な超過需要状態にあり、毎年適正供給が伴わなければ超過需要状態は悪化する。
さらに、複数の住宅を所有している多住宅者、すなわち住宅投機者の需要はさらに常識を破る。供給の希少性と常時的な無住宅者の超過需要の増加を知っている住宅投機者の需要曲線は、価格が上がるほど投機需要が増加する上向き曲線を描く。ヴェブレン効果が韓国住宅市場で投機需要として具現化している。江南不敗神話の学習効果、これが波及した経済・社会的不平等は不動産投機に追従する階層を育て、投機需要が蔓延した。このような住宅の需要と供給曲線の環境では、需要の抑制だけで住宅価格の押し上げを解消するのは容易ではない。
不動産の失敗を批判して誕生した新政府は、前政権の不動産需要抑制政策を緩和するに違いない。しかし、不動産問題は韓国社会のすべての利害関係が複雑に絡んでいる構造的な問題であるため、解決策を見出すことは容易ではない。生半可な助言だが、新政府は何よりも実需要者に必要な住宅供給が引き続き行われるという住宅需要者の確信を持たせる必要がある。同時に国民は、投機需要を助長したり住宅政策を政治的に利用する政権を常に監視し、必ず報復するという共感を形成して政権にシグナルを送らなければならない。
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